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与英国管治时代政府着重从抑制需求、打击投机方面去解决房屋问题迥然不同,特区政府的政策明显是从扩大供应着手,透过每年供应85000个住宅单位去扭转房地产市场供不应求的局面,从根本上解决香港市民的住房问题。太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年,太古地产宣布,将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨,该屋邨将命名为“太古城”,全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦,逾10 000个住宅单位,可供4.5万人居住,以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年,总投资约13.5亿元。80年代中后期以来,会德丰系在地产业的重点,是透过改建或重建九仓旗下原有物业,用尽地积比率,扩大集团的优质投资物业规模。首个大型地产重建计划就是雄踞于铜锣湾繁华商业区的时代广场。时代广场旧址是位于铜锣湾霎东街的香港电车公司车厂,早在70年代已列入发展计划,不过当时的计划只是发展一幢小型住宅楼宇,由香港电车公司与会德丰旗下的联邦地产进行。1979年吴光正随包玉刚加入九仓董事局,被委派接手电车厂址的重建发展,吴发现该厂址位于铜锣湾极具发展潜力地区,要求公司重新检讨。1980年及1985年,包玉刚先后收购九仓、会德丰,该项计划便一再押后。澳门威利斯人至尊9297不过,当时该研究报告仍认为:香港地产市道最可能出现的情况,是“泡沫”慢慢泄气。结果,从1994年4月到1995年第三季,在香港政府推出一系列压抑楼价措施以及美国连续7次调高息率等因素的影响下,香港楼市曾一度进入调整期,住宅楼价约下跌三成。不过,自1995年第四季度起,香港地产市道再度从谷底回升。到1996年第四季度,市场掀起豪华住宅炒风,价格急升,并带动中小型住宅楼宇价格大幅上升。踏入1997年,香港的“回归因素”被迅速炒起,楼价在此因素推动下短短半年内再大幅上升3成至5成,并形成空前炽热的投机炒卖风潮。在楼价的带动下,香港股市也从1995年初的低位止跌回升,恒生指数从1995年初的6967.93点大幅上升到1996年底的13203.44点,升幅达89.5%。1997年香港股市继续大幅攀升,恒生指数于8月7日创下16673.27点的历史高位,比年初再飙升26.3%。其间,红筹股掀起炒卖狂潮,北京控股的超额认购倍数高达1000倍,光大控股的市盈率亦高达1000倍,已达到极不合理的地步。

澳门威利斯人至尊9297然而,地产市场仍然面对沉重的压力,这在政府卖地方面暴露无遗。其中最瞩目的,就是马鞍山一酒店地段和广东道前警察宿舍的住宅用地的招标。马鞍山酒店用地,占地约8.6万方尺,原计划在1997年3月推出拍卖,但由于城市规划委员会需要处理反对该地段兴建酒店的意见,有关计划被迫推迟。到了1998年1月,地产市道不景,特区政府为避免影响市场气氛转而采取较低调的招标方式出售,结果被长江实业以1.2亿元的标价夺得,以可建楼面面积约60.28万方尺计算,每方尺楼面地价仅200元,成为香港地产拍卖史上的一个“经典”。各大发展商在减价促销的同时,还推出各种方法加以配合。如新地在1997年底销售卓尔居一期时,首创息口保障计划,即买家的楼宇按揭息率若超过发展商规定的上限时,多出的利息由发展商承担,令买家对利息及供楼负担更有预算,免却后顾之忧。恒基在销售将军澳新都城时,推出“跌价两成补偿计划”,规定如果买家在规定日期时所购单位市值低于购入价,买家不用承担该差价,可向发展商索取该差价用作支付二按部分还款之用,但以购入价两成为上限,条件是要求买家多付8%楼价,但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时,更推出“110%信心计划付款方法”,采取期权的概念以“包升值”来包装促销。(4) 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月,英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京,正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议,以主权换治权,遭到拒绝,结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后,中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权,中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港,早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌,开始了长达数年的地产低潮。(图3.1)

就在时代广场兴建的同时,九仓亦展开对尖沙咀海港城的庞大重建计划。海港城一期重建计划是将两幢住宅物业重建为两幢楼高36层的港威大厦。一期重建工程于1994年完成,为集团提供了113万方尺的写字楼物业。海港城二期重建工程随即在1994年展开,将原址3幢住宅物业拆卸重建为3幢甲级写字楼,为集团再增加270万方尺的写字楼和商场面积,以进一步巩固九仓作为“尖沙咀地王”的地位。二期工程已于1999年陆续完成。据统计,1998年九仓旗下的投资物业组合已高达950.7万方尺,已超过置地而成为与太古地产并驾齐驱的大型地产投资集团。〔6〕 Nigel Cameron, The Hongkong Land Company Ltd.?鄄A Brief History, Offset Printing Co.,1979,pp.56.炽热的炒楼风进一步推动地价、楼价上升,已远远脱离当时香港市民的实际承受能力。据统计,1975年香港中小型住宅楼宇每方尺约230元,一个400方尺住宅单位售价约9.2万元。当时,香港市民家庭平均月入1 300元,购买一小型住宅单位的款项相当于市民70.8个月(即约6年)工资。然而,1981年地产高峰时,小型住宅单位每方尺售价已升至约1 000元,一个400方尺住宅单位售价增加到约30万元,而市民家庭平均月入约3 000元,即购买一小型住宅单位的款项已相当于市民101.5个月(即约8年半)工资。澳门威利斯人至尊92971983年怡和新主席西门·凯瑟克上任后,随即采取了一系列救亡措施,首先是出售置地的非核心业务以减低负债,其次是使“连环船”脱解。1986年底,置地宣布先后将旗下经营零售业的牛奶国际和经营酒店业的文华东方分拆上市;1987年2月怡和宣布成立一家名为“怡和策略”的控股公司,将怡和与置地互控转变成怡和与怡策互控,再由怡策持有置地、牛奶国际、文华东方3家上市公司股权。经过连串重组,置地被打回原形,从一家大型综合性企业集团重新变成一家纯粹地产投资公司。

然而,70年代初,香港航运进入货柜化时代,在葵涌货柜码头相继建成使用后,九仓原有功能式微。1971年,蓝烟囱货仓停业,其地段售给新兴地产发展商郑裕彤旗下的新世界发展,郑氏在原址上建起雄踞尖东的新世界中心和著名的丽晶酒店。而黄埔船坞和太古船坞合并后迁往青衣,发展商在其原来的两幅庞大地皮上,建筑起两座现代化大型私人屋邨——黄埔花园和太古城。早在1997年7月1日香港特别行政区政府成立当天,行政长官董建华在就职演说辞中,就表明解决房屋问题是特区政府面临的首要任务,他并宣布未来10年的房屋计划。同年10月7日,董建华在他的首份题为《共创香港新纪元》的施政报告中,公布了“建屋安民”的三大目标,即:(1)从1999年起,每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个;(2)在10年内使香港七成的家庭可以拥有自置居所;(3)于2005年将轮候租住公屋时间以现时的6年缩短至3年。〔1〕综观董建华的整份施政报告,他的“建屋安民”政策实际上是建基于致力维持香港在国际经济中的竞争力、致力改善香港工商业的营运环境,并推动香港经济结构向高增值产业转型这一总体发展思路的。为实现这个目标,他委任财政司司长成立一个房屋用地供应监督委员会,专责解决房屋问题,并制订一个长远发展的10年规划大纲。恒隆上市后,即将所筹集资金进行一项重大投资,它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院,而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格,这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来,香港股市、地产暴跌,恒隆的大部分资金被冻结,以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面,恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。不过,这种情况自1970年代中后期起已开始发生显著变化。在20年代和50年代相继进行填海工程之后,港府于60年代在湾仔区再次展开大规模填海工程,将海岸线从20年代的庄士敦道、50年代的告士打道推至港湾道以至码头沿岸,获得大片的商住用地。70年代以后,商厦兴建热潮扩散到湾仔,一大批商业楼宇纷纷建成,包括香港大东电报局大厦、伊利莎白大厦、华润大厦、鹰君中心、新鸿基中心、合和中心等。其中,新鸿基中心和合和中心更相继超过康乐大厦,成为香港最高的建筑物。

地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后,地产业便与股票市场紧密结合,形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料,地产建筑股总市值为10793亿元,占股市总值34760亿元的31.05%,在各类股票中比重最高,远在综合企业股(25.98%)、金融股(23.17%)、公用事业股(10.28%)、工业股(7.25%)以及酒店股(1.98%)之上。〔11〕据仲量行估计,香港股市总值中,房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨,地产股价上升,便会带动整体股市向好,上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展,进一步推高大市。相反,一旦地产市道不景,地产公司盈利就会下跌,股价下滑,就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。踏入过渡时期,随着大股东怡和的迁册、逐步淡出香港,置地的投资策略亦转趋消极,其重要标志就是逐步将旗下的非核心物业出售。1987年,置地将铜锣湾皇室大厦和湾仔夏悫大厦两幢高级写字楼以23.8亿元价格售予华人置业,又将价值13.5亿元的一批土地储备卖给新鸿基地产。1988年,置地将半山区的地利根德阁豪宅出售给澳洲奔达集团,套现20多亿元;1990年再将铜锣湾世界贸易中心出售,作价17亿元。1991年,置地又先后向新地出售4项商场物业,向华人置业出售怡东商场、新港中心商场及海运大厦。1992年,置地更将建成不久的中区核心物业——皇后大道中九号以38亿元的高价出售给一中资背景财团。至此,置地已几乎将中区以外物业全部售罄,套现金额超过130亿元。及至10月下旬金融风暴掩至,香港股市暴跌,地产市道随即大幅下挫,炒楼活动近乎绝迹,挞订情况十分普遍。数据显示,到1998年1月,香港各区的大型私人屋邨,包括港岛的太古城、杏花邨、海怡半岛,九龙的黄埔花园、丽港城、美孚新邨,以及新界的沙田第一城、绿杨新邨、嘉湖山庄等,其售价均已从1997年第二季度的高位大幅回落,跌幅普遍超过3成,大部分已返回1996年初水平,即等同于1994年第一季的高峰位。这一役,恒隆为首财团不仅“如入宝山空手回”,还平白损失了4亿元订金,所遭受的打击不轻。1984年12月,中英签订联合声明,香港地产市道开始走出谷底,港府趁势再将金钟二段推出竞投,结果被信和为首财团夺得,发展为财经广场,即后来的奔达中心,赚取丰厚利润。是役,恒隆对地产循环的戒心大大增加,投资策略转趋保守,其与长实、新地、恒地等地产公司的距离亦日渐拉远。

新世界发展在经营策略上,是兴建写字楼作出租用途,兴建住宅物业以出售为主,两者互相配合,相得益彰。正因为如此,新世界的综合纯利逐年稳步上升,1973年度新世界纯利为7 200万元,到1981年度已增加到2.46亿元。1981年底,新世界发展市值达43.71亿元,在香港股市中成为仅次于置地、长实的第三大地产上市公司。与华懋齐名的另一新兴大型地产集团是从制造业起家的南丰。南丰集团的创办人陈廷骅,祖籍浙江宁波,1923年出生于一布商家庭。1950年陈廷骅移居香港,初期从事棉纱、布疋等贸易生意,1954年创办南丰纺织有限公司,在荃湾设有占地面积广阔的南丰纺织厂。1969年,陈廷骅将南丰纺织改组,于1970年4月在香港上市。当时,南丰纺织法定股本4 500万元,已发展成一纵合式企业集团。南丰纺织上市后,业务发展很快,到1979年已拥有环锭和空纺纱锭10.4万枚,月产棉纱640万磅,稳执香港纺织业牛耳。陈廷骅亦因而被誉为香港的“棉纱大王”。澳门威利斯人至尊9297其实,是次地产市道大调整,甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季,地产市道已呈现呆滞,1981年初工业用地已经下跌,但商业用地价格仍维持上升,及至1981年7月以后,地产市道便全面转入调整。1981年8月,港府的两宗土地交易已传出了市道调整的清晰信号: 第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议,以22.58亿元价格,收回面积达488公顷的元朗天水围土地。一个星期后,港府再宣布与中国银行洽商,以10亿元价格售出中区美利道停车场,即新中银大厦现址地盘。消息传出,市场大吃一惊,真实的土地价格显示地产调整已无可避免。1982年9月撒切尔夫人访问北京后,地价、楼价跌势加剧,地产市道崩溃。

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