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随着繁荣商业区从核心地带向边缘地区扩散,香港的商场、店铺市道亦有不俗表现,尤其是港岛的湾仔、铜锣湾、北角及九龙尖沙咀表现最理想。从铜锣湾区看,自从崇光百货公司开幕及时代广场落成后,该区人流量急增,吸引了不少大型连锁集团在附近开设分店,令该区店铺租金急升。1994年初,香港商铺租金在全球12个主要城市中已高居榜首。其中,铜锣湾一店铺每月每方尺租金高达3 429元。(见表5.3)铜锣湾香港大厦一个商铺,有买家出价每方尺19万元,后因业主惜售而搁置。这一阶段,香港地产市场需求畅旺,价格大幅攀升的原因,主要有以下几点:这种经营集中性在香港新落成住宅市场中表现得更明显。根据香港消费者委员会在1996年7月发表的调查报告《香港私人住宅物业市场:“安得广厦千万间?”》,1991年至1994年间香港最大规模的11家地产发展商合共建成的楼宇住宅单位,占每年私人房屋单位总数的60%至80%,以住宅楼面面积计他们所占的相当于楼面总面积的63%至89%。其中,首5名地产发展商每年兴建的住宅单位约占总供应量的51%至71%,而在这51%至71%的供应量中,首3名地产发展商约占去75%。(见表5.10,5.11)〔19〕这些调查数据显示了香港新落成私人住宅楼宇市场的高度集中性。(4) 地产市场趋向国际化。长期以来,香港地产市场一直由本地的英商和华商主导,1980年代初地产高峰期,东南亚资本亦一度大举进军香港。不过,80年代中后期,澳洲、日本及台湾等地区的资金纷纷涌入香港,香港地产市场的国际化进程明显加快。其中,以澳、日资本最活跃。澳洲财团以奔达和辉煌太平洋为主力,1987年2月奔达集团以19亿元购入中区财经广场(即后来奔达中心),曾轰动一时。日资财团则倾向在香港黄金地段发展庞大地产计划,尤其看重高级商业楼宇和酒店。1986年至1989年间,日资在香港地产投资就超过200亿元。80年代后期,台湾财团也加强了在香港物业市场的投资活动,购入不少酒店、写字楼和高级住宅大厦。据估计,这一期间,海外投资者参与交易的物业,以数额计已占总额的三四成。〔1〕这种情况构成了这一时期香港地产物业市场的最新特色。威尼斯城vnsc到了1998年5月,楼市呈现出一浪低于一浪的跌势,整体经济日渐恶化,首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动,针对香港楼市以及资金短缺的问题,推出了一系列救市措施,其中包括:将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月,超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定,暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施,简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示,这些措施的目的,是要避免楼市“硬着陆”。

威尼斯城vnsc其中,以“地产五虎将”为首的一批新兴地产集团及时把握良机,实力作三级跳,逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间,香港地产业形成群雄并起的局面。20世纪80年代末,太古地产又在港岛鲗鱼涌策划大型地产发展计划。鲗鱼涌对太古集团具有特殊的意义,一个世纪以前,太古就已在鲗鱼涌糖厂街28号开设远东闻名的太古糖厂。不过,太古地产锐意发展鲗鱼涌更重要的原因,是看好该地区未来的商业发展潜力。有人说香港每十年就有一幅旺地诞生,百多年前西环一带极旺,之后中环、湾仔、铜锣湾相继蓬勃发展,鲗鱼涌极可能是下一站。受到沙田新城市广场成功的鼓舞,新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场,以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期,新屯门中心,新都会广场,荃湾广场,上水广场,东九龙广场等,总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠,所有商场均位于港九新界各区最优越位置,极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略,与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合,可谓相辅相成,相得益彰。从1992年到1998年,新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。

(1) 香港特区成立前已批出、决定,或续期的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利,均按香港特区的法律继续予以承认和保护。踏入过渡时期,随着大股东怡和的迁册、逐步淡出香港,置地的投资策略亦转趋消极,其重要标志就是逐步将旗下的非核心物业出售。1987年,置地将铜锣湾皇室大厦和湾仔夏悫大厦两幢高级写字楼以23.8亿元价格售予华人置业,又将价值13.5亿元的一批土地储备卖给新鸿基地产。1988年,置地将半山区的地利根德阁豪宅出售给澳洲奔达集团,套现20多亿元;1990年再将铜锣湾世界贸易中心出售,作价17亿元。1991年,置地又先后向新地出售4项商场物业,向华人置业出售怡东商场、新港中心商场及海运大厦。1992年,置地更将建成不久的中区核心物业——皇后大道中九号以38亿元的高价出售给一中资背景财团。至此,置地已几乎将中区以外物业全部售罄,套现金额超过130亿元。海港城计划总发展费用超过20亿元,分五期进行,历时10余年,在原来的海旁码头货仓地段上兴建了被誉为“亚洲最庞大及成功的综合商业中心”。其中,3幢高级写字楼从南到北分别被命名为环球航运中心、世界商业中心和环球金融中心,可提供约80万方尺出租楼面。5幢豪华住宅从南到北分别命名为班桃阁、桂芝阁、秀棠阁、品兰阁和仙桃阁,共提供375个住宅单位,设计高尚清雅,外形呈扇形,濒临海港,维多利亚海景一览无遗。两幢豪华酒店分别是马哥孛罗酒店和太子酒店,拥有逾800间客房,均由著名的半岛集团管理,横贯11幢大厦的3层平台是一个可提供约35万方尺出租面积的庞大商场,内设逾600间精品店、约50间酒楼餐厅、有669个车位的停车场,俨然自成一国。威尼斯城vnsc20世纪80年代末,太古地产又在港岛鲗鱼涌策划大型地产发展计划。鲗鱼涌对太古集团具有特殊的意义,一个世纪以前,太古就已在鲗鱼涌糖厂街28号开设远东闻名的太古糖厂。不过,太古地产锐意发展鲗鱼涌更重要的原因,是看好该地区未来的商业发展潜力。有人说香港每十年就有一幅旺地诞生,百多年前西环一带极旺,之后中环、湾仔、铜锣湾相继蓬勃发展,鲗鱼涌极可能是下一站。

新世界发展上市后,最重要的地产发展项目,就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年,新世界发展以1.31亿元的价格,向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址,面积约20万方尺。当时,港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物,以作为香港的标志,因此陆续将邻近土地批予新世界,令该地段面积增加到43万方尺。不过,恒隆与地铁公司的合作关系并未中断。踏入过渡时期,随着地产市场的复苏,双方着手修订原来计划,将地铁沿线各站上盖从原来的商业用途修改为住宅用途,并减低补地价金额。1984年5月,太古地铁站上盖康怡花园动工,补地价3亿元,另投资37亿元,兴建9 500个住宅单位,其中2 200个为居屋单位。这个占地17公顷的大型屋邨出售时适逢地产市道好转,首批3 000多个住宅单位立即售罄。受此鼓舞,1985年7月恒隆再与新世界、廖创兴企业、万邦投资及中建企业重组财团(恒隆占60%),继续与地铁公司合作,斥资20亿元发展港岛剩余的5个地铁站上盖物业,其中补地价仅6.14亿元。是项计划包括上环果栏、海事处,湾仔修顿花园,以及天后站和炮台山站上盖物业,总建筑面积270万方尺,其中住宅楼宇160万方尺。〔13〕这是恒隆在80年代最大的地产发展项目。踏入20世纪90年代,长实的气势更形宏大,它利用所收购公司的庞大土地储备,策划四大私人屋邨的发展计划,包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛,以及元朗天水围的嘉湖山庄,这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划,四大屋邨共占地747万方尺,可提供楼面面积2 953万方尺,其中住宅单位逾4万个,总投资超过185亿元。香港消费者委员会在研究中还发现,由发展商持有的新落成住宅楼宇单位的长期空置率(建成后两年的单位)较市场整体空置率为高。1995年的数据显示该年新落成的单位,有11%仍在发展商手中,而整体市场的楼宇总空置率为4%。此外,数据显示,1994年1月至1996年5月,经政府批出销售楼花许可的住宅楼盘有57个,可提供的住宅单位共4万多个,但截至1996年5月,只有40%在市面推出,其余60%的单位或是未曾推出,或留作内部认购。消委会研究报告认为:“这种情况很少会在高度竞争的市场出现。”〔23〕

商业楼宇市场,无论是供应、销售都相当畅旺,中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮,新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成,高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼,香港商业区的面貌焕然一新。这时期,大批商业楼宇建成,以写字楼为例,1976年,香港写字楼落成面积仅217万方尺,但到1981年新建成面积已增加到338万方尺,1982年更增加到396万方尺,接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升,以甲级写字楼为例,1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元,但到1981年已上升到21元,7年间升幅达2.5倍。其中,中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初,地产炒风蔓延到商厦,大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖,一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次,售价从7.15亿元上升到16.8亿元,炒风之盛,令人咋舌!新世界上市后,即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业,全部工程分两期进行,首期工程包括一幢14层高甲级写字楼、5层商场及拥有800多间客房的新世界酒店,于1978年完成。第二期工程包括一幢700多个住宅单位的豪华大厦及拥有650间客房的著名的丽晶酒店,全部工程于1982年竣工,总投资约14亿元。这项重大地产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位,可说是郑裕彤引以为傲的代表作。70年代期间,相继发展的私人屋邨还有置富花园、置乐花园、鹤咀新邨、绿杨新邨、黄埔新邨、健威花园、德福花园、荃湾花园,以及愉景湾等。这一时期,香港经济蓬勃发展,市民收入水平不断提高,对居住环境的要求愈来愈高。是以规模庞大、设施齐全,档次较高的私人屋邨愈来愈受买家欢迎。自此,私人屋邨的兴建逐渐成为香港住宅市场的主流。在地王拍卖成绩理想的刺激下,香港豪华住宅售价再创新高。其实,早在1993年初,豪宅楼价已稳步上扬,5、6月份交投更见畅旺,售价在两个月间升幅达到2成。其后,银行宣布将400万元以上豪宅按揭收紧至6成,市场气氛一度转淡,但10月下旬以后,港股大幅飙升,市场购买力再度凝聚,结果全年售价升幅达3成至4成。在豪宅楼宇的带动下,中小型住宅单位价格再度飙升,到1994年第一季,平均每方尺售价已升至5 000元水平。

1980年,置地在痛失九龙仓控制权后,投资策略发生重大转变,明显放弃了一贯奉行的保守、稳健、持重的作风,转向冒进、急躁、投机,成为当时香港地产界的“超级大好友”。1981年初,置地与信和地产合组财团,以13.08亿元购入港岛大潭道白笔山地段,计划兴建别墅式豪华住宅。同年8月,置地再与佳宁合组财团,以28亿元购入尖沙咀旅游中心区美丽华酒店旧翼,计划发展成置地广场式的高级商厦。1982年2月,置地更以47.55亿元的高价,投得港岛海旁现交易广场“地王”。期间,置地还先后发动“破晓突击”,斥资35亿元购入香港电话及港灯集团各34.9%股权。这时,置地决策层对香港的政治、经济形势的判断已严重脱离了客观现实,并为此付出高昂代价。〔9〕 缸云著: 《透视太古洋行全面收购太古地产》,载香港《经济导报》1984年5月21日版,第19页。威尼斯城vnsc1972年,太古集团眼看香港地产业日渐兴盛,而世界航运业则开始不景气,遂创办太古地产有限公司,向地产业进军,计划关闭太古船坞,将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期,太古因感集团缺乏地产专才,为吸收经验,于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,并将太古城第一期地盘注入。后来,太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大,没有必要与大昌分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权,并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。

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